小規模宅地等の特例(不動産の相続税の対策)

小規模宅地等の特例(不動産の相続税の対策)

2015年の相続税改正によって、相続税を支払わなければならない相続人が大幅に増加することが予想されています。
被相続人が不動産を保有していると、相続税を支払う確率は増えるでしょう。
そこで、「小規模宅地等の特例」をうまく適用させることで、相続税を節税する方法を紹介します。

 

1 2015年(平成27年)相続税の改正

(1)相続税の基礎控除の改正

2015年(平成27年)1月1日から、税制改正により、相続税の基礎控除額が5000万円から3000万円に引き下げられました。
比例控除額も1000万年✕法定相続人だったものが、600万円✕法定相続人にも変更されました。

これにより、改正後の相続税の基礎控除額の計算式は、

3000万円+600万円✕法定相続人の数

となります。

基礎控除額で2000万円減となり、比例控除額も400万円減となった結果、2015年から相続税の課税対象者は大幅に増加するものと予想されます。

*なお、基礎控除以下の相続財産の場合、相続税は発生しませんので申告は不要

(2)相続税率の改正

おおまかな税率は変わっていませんが、
各相続人の取得金額で、<2億円~3億円>と<6億円超>の場合の税率が上がっています。

<2億円~3億円>改正前の税率40%控除額1700万円→改正後の税率45%控除額2700万円

<6億円超>改正前の税率50%控除額4700万円→改正後の税率55%控除額7200万円

(3)小規模宅地等の特例の改正

<特例の概要>
相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
 なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。
(注)
1 被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます(以下同じです。)。
2 宅地等とは、土地又は土地の上に存する権利で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものをいいます。ただし、棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものに限られます(以下同じです。)。
国税庁HPより

特例を適用することで、最大80%土地の評価額を下げることができます。
特例を適用できる限度面積が改正により拡大されました。

<居住用の宅地などの限度面積>

改正前 240㎡ → 改正後 330㎡

<居住用・事業用の宅地の併用の限度面積>

改正前 400㎡ → 改正後 730㎡

居住用・事業用の宅地の併用ができるようになりました。

二世帯住宅240㎡や被相続人が老人ホームに入居している場合も本特例が適用できるようになりました。
*なお、被相続人が老人ホームに入居し実家が空き家の場合は特例が適用されますが、他人に貸し付けた場合は適用されないようです。

2 小規模宅地等の特例(不動産の相続税の対策)

(1)適用できる土地

「被相続人または被相続人と生計を一つにしていた親族の所有する」 

ア自宅敷地、イ工場や店舗等の事業用の建物の敷地、ウアパート・賃貸マンション等の貸付用の敷地

(2)「被相続人と生計を一つにしていた親族」

一緒に生活していた親族
同じ財布なら、同居じゃなくてもOK(例:二世帯住宅)

(3)適用割合

<ア自宅敷地・イ工場や店舗等の事業用の建物の敷地の場合>

ア330㎡・イ400㎡までの部分が80%引き

<ウアパート・賃貸マンション等の貸付用の敷地の場合>

ウ200㎡までの部分が50%引き

*なお、ア・イは重複適用できます。

例:250㎡の自宅敷地と150㎡のアパート敷地の場合

自宅敷地は80%引きになり、アパート敷地は残りの80㎡(330㎡ー250㎡)につき50%引き(またはアパート敷地を全体で50%引き、自宅敷地の50㎡)につき80%引き)になります。

うまく不動産評価の高いものから、割引率の高い特例を適用させることが、相続税を安くするコツです。
したがって、割引率の高いア自宅敷地・イ工場や店舗等の事業用の建物の敷地の合計730㎡を80%引きにするのがベストの選択といえます。

<相続登記と遺言>

<相続登記>相続人の確定(不動産を相続するのは誰?)レシピ「自分でやる法律手続き」

<相続登記>遺産分割による相続の内容および方法レシピ「自分でやる法律手続き」

<相続登記>相続登記に必要な書類(登記申請書以外の書類)「自分でやる法律手続き」

<遺言>初めてでも簡単30分で出来る自筆証書遺言 遺言書の正しい書き方「自分でやる法律手続き」

<遺言>遺言で確実に遺言書の意思を伝える方法(公正証書遺言の書き方)「自分でやる法律手続き」

 

ending.hatenablog.com

 

 

ending.hatenablog.com