広大地評価の適用で最大65%引きになります(不動産の相続税対策)

広大地評価の適用で最大65%引きになります(不動産の相続税対策)

被相続人が広大な土地を保有している場合、「広大地評価」を適用すると、土地が大幅に評価減となってオトクです。
「広大地」の評価方法と効果、問題点などについてまとめました。 

1 広大地の要件・評価方法

評価方法

 広大地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価します。

(1) 広大地が路線価地域に所在する場合
広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積
広大地補正率=0.6-0.05×(広大地の地積÷1,000平方メートル)

(2) 広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を、上記(1)の算式における「広大地の面する路線の路線価」に置き換えて計算します。
(注)

1 上記(1)の広大地の面する路線の路線価が2以上ある場合には、原則として、最も高いものとします。
2 広大地として評価する宅地は、5,000平方メートル以下の地積のものとされています。したがって、広大地補正率は0.35が下限となります(地積が、5,000平方メートルを超える広大地であっても広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えありません。)。
3 広大地補正率を適用して計算した価額が、その広大地を財産評価基本通達11(評価の方式)から21-2(倍率方式による評価)まで及び24-6(セットバックを必要とする宅地の評価)の定めにより評価した価額を上回る場合には、その広大地の価額は同通達11から21-2まで及び24-6の定めによって評価します。
4 広大地補正率は端数処理を行いません。
国税庁HPより

 
「広大地」とは、普通住宅地区等にあって、地域の標準的宅地に比べて著しく広大な土地をいいます。

広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積
広大地補正率=0.6-0.05×(広大地の地積÷1,000平方メートル)

ただし、広大地評価が認められるには、次の3要件を備えていることが必要です。

(1)その土地が標準的画地に比して著しく地積が大きいこと。

 ※三大都市圏では、500㎡以上とされています。

(2)その土地の最有効使用が戸建分譲素地であること。

(3)その土地を戸建分譲地として開発するに当たり、開発道路等の公共公益的施設用地の負担を要すること(いわゆる「潰れ地」ができること)

三大都市圏では500㎡以上、それ以外では1000㎡以上といわれています。

2 広大地評価の効果

「広大地評価」の適用を受けると、4割から6割くらい土地の評価が下がるので、相続税が少なくて済みます。

1000㎡だと、0.55(45%引き)

3000㎡だと、0.45(55%引き)

5000㎡だと、0.35(65%引き)

3 広大地評価の問題点

まず広大地評価に詳しい税理士が少ないこと。
不動産の鑑定評価が大切ですから、不動産鑑定士に「広大地判定の意見書」を作成してもらうと良いですが、これには費用がかかります。
この費用は、納税者の負担に。
それでも、確実に広大地として認められる訳ではありません。
最終的には、税務署の判断となります。
かなりハードルは高いといえますが、もし広大地として評価されれば大幅に節税できますよ(*^^*)
対象となりそうな不動産を保有している方は、一度不動産鑑定士や税務署の無料相談に伺うと良いでしょう。

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